«Красный Север», г. Вологда, Вологодская область
На что смотреть в первую очередь, чтобы не остаться без денег и жилья, покупая квартиру у пенсионеров
Граждан призывают очень внимательно относиться к сделкам с пожилыми людьми. В стране участились случаи, когда через суд они возвращают проданную жилплощадь, ссылаясь на то, что действовали под влиянием мошенников либо были неспособны осознавать значение своих действий. Крайними в такой ситуации остаются добросовестные покупатели: они теряют все — и недвижимость, и огромные средства. В области такие случаи тоже есть!
Вологда в статистике
63-летняя жительница Вологды прошлым летом решила разъехаться с дочерью, для чего подыскивала себе жилье. Вскоре нашелся выгодный вариант: квартиру площадью около 30 квадратных метров на улице Комсомольской продавали за один миллион 750 тысяч рублей.
При осмотре жилплощади ее 62-летняя хозяйка была приветлива, доброжелательна, словоохотлива. Она рассказала, что переезжает к сыну в Москву. Жилье покупателям приглянулось: пенсионерка тут же отдала хозяйке всю сумму наличными. Вскоре стороны встретились в МФЦ: сдали подписанный договор купли-продажи, попросили зарегистрировать сделку.
А затем начались странности: экс-хозяйка квартиры не желала подписывать акт приема-передачи, а потом и вовсе подала заявление с просьбой приостановить регистрацию перехода права собственности на жилье. Покупательница с этим не согласилась — обратилась в суд. Она требовала передать ей купленные квадратные метры и признать ее новой владелицей недвижимости.
Продавец в свою очередь направила встречный иск. Она просила аннулировать договор купли-продажи, поскольку подписала его в состоянии заблуждения. Женщина рассказала: в начале месяца с ней связался якобы сотрудник Министерства культуры. Он заявил, что вологжанку подозревают в получении кредита и переводе денег иностранному военному формированию. В итоге мошенники убедили жертву перевести накопления на чужой счет, после чего взялись за квартиру. Ее звонившие выставили на продажу по заниженной цене, якобы чтобы выявить аферистов. С ними может быть связана и покупательница, намекнул телефонный собеседник. Про все этапы сделки хозяйка ему докладывала, полученные за квартиру деньги перечислила, куда велели. А когда собеседник пропал, поняла, что ее обманули: обратилась в полицию и МФЦ, чтобы не лишиться единственного жилья. На суде женщина заявила, что покупательница могла догадаться по низкой цене, что дело тут нечисто.
Назначенная судом экспертиза показала: хозяйка верила, что продажа квартиры будет мнимой, покидать ее не собиралась и была удивлена, что покупатели «на свободе». В момент сделки она была в состоянии заблуждения, не понимала значение своих действий, ими не руководила.
В итоге Вологодский городской суд признал сделку недействительной. При этом женщину обязали вернуть покупателю уплаченные по договору средства — миллион 750 тысяч рублей. Областной суд оставил это решение без изменений, сообщает пресс-служба судов региона. Получит ли покупательница теперь свои деньги хоть когда-нибудь, если с продавца взять нечего? Риторический вопрос...
Покатилось по стране
Мошенническая схема не нова: жулики обманом вынуждают пенсионера продать квартиру, а полученные деньги перевести на «безопасный счет». Осознав, что он лишился крыши над головой, человек идет в суд, который в последнее время все чаще встает на сторону истцов. Примеров в соцсетях и СМИ предостаточно — в них фигурируют разные регионы страны.
Так, недавно Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил в силе решения нижестоящих судов, которые восстановили права вдовы погибшего участника СВО на ее квартиру в Волгограде, «отжатую» аферистами. Как значится в материалах дела, мошенники под видом сотрудников банка и правоохранительных органов позвонили женщине в апреле 2024 года и сообщили, что ее жилье незаконно продается на теневом рынке. Незнакомцы убедили вдову срочно оформить фиктивный договор, чтобы «разоблачить черных риелторов», а три миллиона за проданное жилье перечислить на якобы безопасный счет. Затем квартира была перепродана третьим лицам, которые отказались возвращать ее прежней хозяйке - та обратилась в суд. В ходе разбирательств выяснилось, что в тот момент женщина сильно переживала из-за смерти мужа, поэтому не могла критически оценить действия жуликов, согласившись на их требования. В итоге сделки были аннулированы.
Таким же образом отсудил свою квартиру пенсионер из Туапсинского района под Краснодаром. Его единственное жилье мошенники продали втрое ниже реальной стоимости, но суд восстановил право собственности мужчины на недвижимость.
Такие процессы уже становятся в стране массовыми, предупреждают юристы. Известны случаи, когда семьи с детьми годами не могут въехать в купленные квартиры, хотя исправно платят за них ипотечный кредит.
А недавно в Москве пенсионерка отсудила квартиру, проданную аж в 2019 году. Женщина представила справку с диагнозом, подтверждающую ее недееспособность в момент сделки. Ни с чем остался покупатель, вложивший в покупку пять миллионов и еще миллион — в ремонт: возмещать ему ущерб бабушке просто нечем, делится dzen.ru.
Самым же резонансным в этой сфере считается дело Ларисы Долиной. Именно тогда, по мнению ряда юристов, и был создан прецедент: народной артистке суд вернул пятикомнатную квартиру в Хамовниках, которую она продала под давлением аферистов. При этом певицу даже не обязали компенсировать потери женщине, купившей у нее элитное жилье.
В зоне риска
Как рассказали «КС» в одном из агентств недвижимости Вологды, его сотрудники уже обсудили проблему на общем собрании. Теперь у собственников в возрасте 50+ при продаже жилья риелторы будут просить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. И это лишь одно из принятых решений.
Такие документы давно уже требуют и в крупном агентстве недвижимости Череповца, правда, у клиентов постарше — 70 — 80 лет.
А одиноким пенсионерам в почтенном возрасте, желающим продать свое жилье, там вообще отказывают: слишком уж велики риски, на условиях анонимности рассказала нам руководитель компании Елена (имя изменено).
— Пожилой человек — это «красный флажок», так было и раньше, а сейчас отсудить жилье обратно могут не только пенсионеры, но и молодые граждане. Среди них могут оказаться наркозависимые, азартные игроки с долгами или, скажем, владельцы жилья с обременением, — делится Елена. — Вот почему со всеми клиентами, вне зависимости от возраста, мы ведем обстоятельный разговор: выясняем, почему человек продает квартиру, где намерен жить потом, просим контакты родных либо сами их разыскиваем. У этих людей мы спрашиваем, знают ли они о намерении своих близких продать квартиру, и беремся за сделку лишь в том случае, если они подтверждают ее необходимость.
Хозяйка агентства вспоминает: с аферами они сталкивались не раз. К примеру, прошлой зимой позвонила пенсионерка: мол, хочу срочно продать квартиру, после смерти мужа жить тут не могу. Заподозрив неладное, риелторы обратились в полицию и назначили встречу, а когда к бабушке пришел сотрудник в штатском, выяснилось, что ее уже два дня жулики «держат на трубке». Страж порядка с трудом «раскодировал» женщину, благодаря чему она сохранила крышу над головой. Удалось помочь и другой пожилой череповчанке, решившей продать за бесценок жилье. Риелтору она сказала: «Меня торопят». Как выяснилось, это тоже были мошенники.
— «Эффект Долиной» опасен не только тем, что права добросовестных покупателей могут быть нарушены. Страшно и то, что люди могут воспользоваться этой схемой в корыстных целях, — говорит Елена. — Сейчас при покупке квартир нужно быть крайне осмотрительными: подключить специалистов, провести тщательную юридическую проверку, выяснить всю подноготную, а при любых сомнениях — отказаться от сделки. Пример — заниженная стоимость жилья. Сейчас, когда на рынке недвижимости его не так уж и много, демпинговые цены — явный сигнал тревоги.
Семь раз отмерь
Трагизм ситуации заключается в том, что возмещать потери покупателям жилья его изначальным владельцам, как правило, нечем. Кто-то готов ежемесячно отдавать часть мизерной пенсии в счет многомиллионного долга, а кто-то и вовсе спешит объявить себя банкротом, сняв все финансовые обязательства. Вот почему гражданам при покупке недвижимости следует принять дополнительные меры предосторожности.
— Покупателям я бы посоветовала внимательно присмотреться к хозяину квартиры, пообщаться с ним, а в идеале — с его согласия — зафиксировать беседу на видеокамеру. При этом важно выяснить, понимает ли человек суть сделки и ее последствия. Насторожить должна спешка продавца, его неестественное поведение, низкая цена квадратных метров, — делится адвокат из Вологды Татьяна Матвеева. — Желательно, чтобы пенсионера сопровождали близкие родственники: дети или внуки. Не будет зазорно попросить у него справку о дееспособности, а в идеале — провести перед сделкой его независимое медосвидетельствование.
Кстати, в Госдуме уже обсуждают возможность ввести в России обязательное предоставление справки о дееспособности при сделках с недвижимостью, сообщает «Газета.Ru». Это новшество, по мнению юристов, может снизить риск оспаривания подобных сделок, хотя и увеличит сроки их оформления.
— Кроме того, обязательно до сделки нужно ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — хозяин может заказать ее через портал госуслуг или в МФЦ. В этом документе есть информация обо всех владельцах жилья, основаниях перехода права собственности (купля-продажа, дарение, наследование), а также сведения о возможных ограничениях, — продолжает Татьяна Матвеева. — Платить за квартиру наличными я не советую: есть более безопасные способы расчетов, к примеру банковская ячейка или аккредитив. Удостоверить куплю-продажу жилья можно у нотариуса, но и в этом случае не помешает проявить личную осмотрительность.
Еще одна мера безопасности — титульное страхование. Оно защищает покупателя от утраты права собственности, если сделку в будущем признают недействительной из-за юридических проблем, связанных с прошлым квартиры (это может быть в том числе недееспособность продавца, мошеннические действия). В таком случае страховая компания по решению суда компенсирует всю стоимость потерянной недвижимости или ее части. Это особенно важно при покупке на вторичном рынке, где история объекта может быть сложной. Стандартный страховой полис действует от года до трех лет, а его стоимость обычно составляет от 0,3 до 1% рыночной стоимости жилья. Другое дело, что эта услуга в России, мягко говоря, не популярна.
— Добровольно титул страхуют единицы, а остальные 99% клиентов — только по требованию отдельных банков, — рассказывает страховой брокер из Вологды Артем Залесный. — Прежде чем согласовать документы по сделкам с недвижимостью, их проверяют риелторы, банки, страховые компании, и в случае каких-то сомнений мы отказываемся страховать титул. В итоге по этому риску среди наших клиентов страховых случаев не было уже восемь лет. В каком-то смысле отказ в страховании титула — это благо для потенциальных клиентов. Для них это сигнал остановить сделку, чтобы не потерять в будущем время, деньги и нервы.
Ольга Бурчевская
0 лайков