Привел ли кризис к обвалу новосибирского строительного рынка?

«Континент Сибирь», г. Новосибирск, Новосибирская область

Работа строительного комплекса Новосибирской области была приостановлена из-за угрозы пандемии всего лишь на неделю, с 30 марта по 6 апреля. Благодаря этому отрасль не понесла серьезные убытки и сумела сохранить потенциал. Кризис отразился только на снижении уровня продаж. О ситуации в строительном комплексе региона в первом полугодии 2020 года — в обзоре «Континента Сибирь»

Сухие цифры

В Новосибирской области с января по май 2020 года, по данным минстроя региона, введено в эксплуатацию 475,381 тыс. кв. м жилья (112,3% к аналогичному периоду 2019 года). Из них только в Новосибирске сдано в эксплуатацию 283 548 кв. м жилья, что составляет 147% к показателю за этот же период 2019 года.

«По итогам пяти месяцев годовой план, установленный контрольными показателями губернатора области в размере 2139,0 тыс. кв. м, выполнен на 22,2%, — рассказал «Континенту Сибирь» заместитель министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков. — Среди субъектов Российской Федерации по объемам жилищного строительства Новосибирская область занимает 11-е место, введя на территории региона за январь–май 2020 года 2,14% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья в целом по стране. В Сибирском федеральном округе мы по этому показателю занимаем первое место». Надо отметить, что эти места Новосибирская область занимала и по итогам 2019 года.

На долю введенного за пять месяцев этого года многоэтажного жилья в регионе приходится 266,361 тыс. кв. м (159% к аналогичному периоду прошлого года), или 56% от общего объема сданного жилья. Из них только объем ввода малоэтажного жилья составил 209,020 тыс. кв. м (81,7% к аналогичному периоду прошлого года), или 44% от общего объема.

Населением за счет собственных и заемных средств построено 170,545 тыс. кв. м индивидуального жилья (71,5% к уровню 2019 года).

Кроме того, в области с начала года были введены в эксплуатацию школа в Кировском районе Новосибирска, здание лыжной базы и физкультурно-спортивный комплекс для занятий мини-футболом после реконструкции в Заельцовском районе.

Меры поддержки отрасли

Строительная отрасль благодаря хорошей организованности и серьезному лобби одной из первых получила господдержку. «Континент Сибирь» писал, что 16 апреля на совещании с членами правительств РФ и представителями крупнейших строительных компаний президент Владимир Путин предложил такие меры содействия стройкомплексу, как запуск льготной ипотечной программы, кредитование строительной отрасли в размере 12 млрд руб., докапитализацию Фонда помощи обманутым дольщикам в размере 30 млрд руб. Также шла речь о предоставлении «Дом.РФ» госгарантий Минфина в размере 50 млрд руб. Кроме того, речь шла о доступности банковских кредитов для компаний строительной отрасли и продолжении масштабных инфраструктурных проектов, о предоставлении субсидий только тем строительным компаниям, которые сохранят рабочие места и зарплаты сотрудников. В свою очередь, застройщики должны были взять на себя обязательства завершить строительство домов, запланированных к вводу в строй в 2020–2021 годах, чтобы избежать долгостроев.

Тогда представители ведущих строительных компаний Новосибирска в разговоре с «Континентом Сибирь» отмечали, что предложения президента достаточны для поддержки отрасли. Одной из основополагающих мер строители называли стимулирование спроса. «Строительные компании, особенно те, кто нормально стоит на ногах, кризис переживут и без дополнительных льгот. А вот если не будет спроса, тяжело будет всем. Поэтому мы ставим во главу угла меры по стимулированию спроса», — прокомментировал решение правительства председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков.

В компании «Брусника. Сибакадемстрой» отметили, что среди предложенных мер поддержки «Госпрограмма 2020» стала подспорьем для застройщиков и позволила поддержать рынок. «В апреле–мае более 70% ипотечных сделок компании в Новосибирске было совершено под 6,5%. Госпрограмма будет и дальше поддерживать продажи новостроек, тем более что первоначальный взнос по ней снижен с 20% до 15%», — прокомментировали «Континенту Сибирь» в компании «Брусника. Сибакадемстрой».

Стройка в пандемию

Самым главным решением, которое позволило пройти кризисный период начала года без больших потерь, по мнению самих застройщиков, стало разрешение возобновить работу в условиях ограничительных мер из-за угрозы распространения коронавируса. «Отмена остановки строительной отрасли позволила нашей компании выполнять свои обязательства перед клиентами. Мы не остановили ни один свой проект», — отмечает генеральный директор СЗ «Краснообск.Монтажспецстрой» Виктор Плахотников.

Работать новосибирским строителям пришлось с учетом новых требований к стройплощадкам со стороны Роспотребнадзора. Как рассказывал «Континент Сибирь», они меняли график работы, чтобы исключить массовое скопление людей и пересечение сотрудников разных подразделений при входе и выходе со строительной площадки. На строительных площадках организовывали рабочий процесс так, чтобы бригады были изолированы друг от друга при выполнении работ и обеспечивался минимальный контакт между работниками. Проходные и бытовые помещения снабжались дезинфицирующими и антисептическими средствами. В бытовках, где питаются рабочие, ограничивали число единовременного нахождения людей, удлиняли время обеда, чтобы строители питались посменно.

Меры предосторожности дали свои результаты. Как рассказал Алексей Колмаков, «в рамках еженедельного мониторинга приостановки производства работ на объектах капитального строительства и финансового состояния застройщиков и подрядных организаций, осуществляющих строительство на территории Новосибирской области, по состоянию на 10 июня 2020 приостановки производства работ на объектах капитального строительства, связанной с негативными последствиями распространения новой коронавирусной инфекции, не зафиксировано».

Уровень продаж, как индикатор кризиса

Кризисные явления в экономике, вызванные угрозой пандемии, в первую очередь отразились не на строительстве жилья, а на его продажах.

«Стройки работают без перебоев, — рассказал «Континенту Сибирь» генеральный директор ГК «СМСС» Анатолий Павлов. — Продажи по сегментам «премиум», «бизнес-плюс» довольно сильно упали, потому что это жилье чаще всего приобретали люди, занимающиеся частным бизнесом, а это в основном сфера обслуживания и торговля, которым не разрешали работать долгое время. Когда они сидят третий месяц без работы и стабильного дохода, им не до покупок дорогого жилья. Они ждут стабилизации ситуации, чтобы понять, на каком этапе оказались, далеко ли до самого дна и смогут ли подняться. Так что спрос на жилье премиум-класса вернется не раньше, чем через три месяца после завершения карантина. Бизнес в сфере услуг, торговле восстанавливается достаточно быстро. Это не пароход построить. Но какое-то время должно пройти», — считает Анатолий Павлов. По его словам, рынок дешевого жилья практически не просел. «Продажи сохранились на том же уровне», — отметил застройщик.

Ограничительные меры из-за угрозы распространения коронавируса, введенные в Новосибирской области с 18 марта, повлияли на работу отделов продаж практически всех строительных компаний региона. Продажи ушли в онлайн. У покупателей стали популярны 3D-туры на сайтах строительных компаний и дистанционное оформление договоров с использованием электронно-цифровой подписи.

«Сразу после введения режима самоизоляции рынок недвижимости замер, но спустя несколько дней спрос начал быстро восстанавливаться: в период неопределенности люди традиционно предпочитают жилую недвижимость другим активам. Ключевой вызов состоял в том, что продавать квартиры вживую стало невозможно. Поэтому мы перевели все процессы в онлайн уже к 30 марта. Соответствующую экосистему компания планировала создать к концу лета, но пандемия заставила сделать это в моменте. Стремительная трансформация позволила удержать число ДДУ на «доковидном» уровне», — рассказали «Континенту Сибирь» в компании «Брусника. Сибакадестрой».

Проблема на миллион

По мнению новосибирских застройщиков, с которыми поговорил «Континент Сибирь», угроза пандемии не столько повлияла на саму отрасль, сколько еще раз обнажила проблемы, существовавшие и до ее начала. Чаще всего выделяют две из них: доступность дешевых банковских кредитов и формирование земельного банка.

С прошлого года строительство жилья перешло на проектное финансирование. Первые шесть месяцев этого года показали, что новый механизм работы еще находится в обкатке.

Так, по словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, угроза пандемии коронавируса имела второстепенное значение для рынка. «Строительный рынок ослабляет системная болезнь, вызванная совсем другими причинами. Главная беда девелоперского рынка — это неготовность банковского сектора кредитовать строительство жилья на условиях проектного финансирования. Дело в том, что для строителей переход на строительство с использованием эскроу-счетов — это обязательная история, а для банков — факультативная. Это приводит к серьезному снижению деловой активности девелоперов, серьезному снижению предложения на рынке, к некой осторожности, которая, совершенно точно, в переломные времена является не лучшим рецептом. Легкое затмение нашло от тени летучей мыши, съеденной в Китае, на реальные проблемы. Правительство много чего напринимало: льготная ипотека, рынок ее долго ждал, и она заработала, декларация решений, что будут финансироваться инфраструктурные проекты. Но эти все решения уводят в сторону от главного конфликта на нашей кухне, где бьют посуду банкиры и девелоперы, которые не имеют законом определенных взаимных обязательств по совместному ответственному формированию рынка в условиях проектного финансирования», — отметил застройщик.

Работа с банками у застройщиков складывается по-разному. Лучше всех удается выстроить взаимоотношения с финансовыми структурами крупным застройщикам. «Мы научились работать с банками, — рассказывает Анатолий Павлов. — В компании было создано специальное подразделение, которого раньше никогда не существовало. Оно занимается исключительно вопросами кредитования, формами отчетности, которые, к слову сказать, очень сложные. Нужно не просто подписать кредитный договор и получить финансирование. Необходимо ежемесячно отчитываться перед банками, куда тратятся деньги. Небольшим строительным компаниям сложно содержать такой дополнительный штат людей, для них это проблема. Кроме того, несмотря на то, что расширяется пул банков, которые могут работать на рынке проектного финансирования, у них наблюдается дефицит специалистов, способных работать со строительной отраслью, разбирающихся в системе взаимоотношений банка со структурами застройщика. Нельзя кредитовать строителей точно так же, как, допустим, производителей металла. В нашей отрасли много своих нюансов».

По мнению застройщиков, поскольку в проектном финансировании участвуют госбанки, то государство должно более активно регулировать взаимодействие финансовых организаций и девелоперов. Например, регулировать процентную ставку по кредитам в сторону снижения. Сегодня она варьируется в зависимости от кредитной истории застройщика, его положения на рынке и так далее от 6,5% до 10%. Строители надеются на снижение процентных ставок, ждут более дешевые кредиты.

Что касается земельного банка, то здесь застройщики видят выход в развитии городской инфраструктуры — строительстве дорог и линий метрополитена. «Мое твердое убеждение: нужно строить метро. Люди хотят жить и работать по линии метро. Если строить метро, то можно говорить о вовлечении в оборот земель на окраинах города. Но и в центральной части Новосибирска достаточно много земельных участков, которые требуют пересмотра, дополнительного осмысления и освоения: земли под промышленными объектами, частный сектор, с которым сегодня бороться невозможно, и ветхое аварийное жилье. Соответственно, это направления, которыми нужно заниматься», — Анатолий Павлов.

Лидеры и аутсайдеры рынка

В рейтинге устойчивости застройщиков, составленном ГК «Ёлка. Девелопмент» на основании детальной статистики проекта «ДЕКАРТ.онлайн — Аналитика рынка новостроек» и аналитики независимого эксперта рынка жилья Сергея Николаева, в апреле в Топ-20 по региону вошли ГК «СМСС», «Брусника. Сибакадемстрой», «Энергомонтаж», «ВИРА-Строй», ГК «Расцветай», СФ «Проспект», ГК «КПД Газстрой», ГК «Стрижи», «Новосибирский квартал», «Промгражданстрой», ГК «Первый строительный фонд», «Краснообск.Монтажспецстрой», ГК «Союз», «Строитель», ГК «Новый Мир Химметалл», ГК «МЕТА», SKY GROUP, «Сибирь Девелопмент», «СибирьИнвест» и ГК «АКД».

В топ застройщиков Новосибирской области по потребительским качествам жилых комплексов, составленный на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ) на 1 июля 2020 года, вошли 17 компаний. Возглавила рейтинг строительная компания «Брусника. Сибакадемстрой», второе место у ГК «Стрижи». На третьем — ГК «Новый Мир Химметалл». Четвертое место у ГК «АКД», пятое — у ГК «Дом-Строй», шестое — у ГК «Расцветай». Замыкают рейтинг ГК «ВИРА-Строй», «Жилищная инициатива» и «Краснообск.Монтажспецстрой».

По объему ввода жилья рейтинг возглавляет ГК «КПД Газстрой», она же возглавляет Топ-10 строительных компаний города по итогам ввода в эксплуатацию жилья за первые шесть месяцев 2020 года, составленный мэрией Новосибирска.

Жанна Гладкова